Stanovanjski sklad in neprofitna stanovanja: kako do javnega najemnega stanovanja

Stanovanjski sklad RS in občinski stanovanjski skladi so še vedno najcenejša pot do najemnega stanovanja v Sloveniji. Oktobra 2026 tečejo trije postopki hkrati: državni sklad 8. oktobra dodeljuje stanovanja iz poletnega razpisa, Ljubljana in Maribor pa do 30. oktobra zbirata vloge.

Pomembno je še nekaj: izraza »neprofitno stanovanje« zakon ne uporablja več. Od 1. decembra 2025 se ta stanovanja imenujejo javna najemna stanovanja, spremenila so se tudi pravila glede varščine, starosti mladih in izračuna najemnine. Spodaj je vse zbrano na enem mestu, z zneski v evrih.

Kazalo vsebine

1. Kateri razpisi so odprti zdaj (oktober 2026)
2. Stanovanjski sklad RS ali občinski sklad: v čem je razlika
3. Kaj se je spremenilo: neprofitna stanovanja so zdaj javna najemna stanovanja
4. Ali izpolnjujete pogoje za javno najemno stanovanje
5. Prijava na razpis Stanovanjskega sklada RS korak za korakom
6. Prijava na občinski razpis korak za korakom
7. Koliko boste plačali: najemnina, varščina, lastna udeležba
8. Če stanovanja ne dobite: subvencija tržne najemnine
9. Pogosta vprašanja
10. Sorodno

Kateri razpisi so odprti zdaj (oktober 2026)

Razpise smo preverili 4. oktobra 2026 na uradnih straneh skladov. Stanje je takšno:

Razpisnik	Kaj oddaja	Rok	Kdo lahko kandidira
Stanovanjski sklad RS	51 stanovanj na 24 lokacijah, 155–730 € na mesec	Prijave zaprte 3. 7. 2026, dodeljevanje 8. 10. 2026	Državljani RS ali osebe s stalnim prebivališčem v Sloveniji
JSS MOL (Ljubljana)	60 namenskih stanovanj za mlade	30. 9.–30. 10. 2026 do 23.59	18–29 let, stalno prebivališče v MOL, vsaj 6 let bivanja v MOL
JMSS Maribor	Okvirno 50 javnih najemnih stanovanj	30. 9.–30. 10. 2026	Stalno prebivališče v eni od šestih občin ustanoviteljic

Stanovanjski sklad RS: dodeljevanje 8. oktobra

Na portalu Stanovanjskega sklada RS za najem je v ponudbi 51 prostih stanovanj, velikih od 30 do 104 m². Prijave za ta krog so se zaprle 3. julija, stanovanja pa bodo predvidoma dodelili 8. 10. 2026. Naslednji krog zbiranja prijav sklad objavi po izboru.

Konkurenca je velika. Na februarskem razpisu je bilo za 76 stanovanj 1.273 popolnih prijav, torej približno 17 prosilcev na stanovanje.

Ljubljana: 60 stanovanj za mlade

Javni stanovanjski sklad MOL je 30. septembra objavil 5. javni razpis za namenska najemna stanovanja za mlade. Stanovanja bodo vseljiva v letih 2027 in 2028, in sicer na območju Ljubljane in Vrhnike. Če bo upravičencev več kot stanovanj, odloči javni žreb.

Maribor in okoliške občine: okvirno 50 stanovanj

JMSS Maribor oddaja okvirno 50 javnih najemnih stanovanj: 40 za prosilce iz Mestne občine Maribor in po dve za Duplek, Hoče – Slivnica, Miklavž na Dravskem polju, Rače – Fram in Starše. Za vsako občino nastane ločena prednostna lista. Stanovanja bodo oddajali predvsem v letih 2027 in 2028, ko se izpraznijo in obnovijo.

Če živite drugje, preverite spletno stran svoje občine ali medobčinskega sklada. Javna najemna stanovanja oddajajo tudi številne manjše občine, a razpise objavljajo redkeje, pogosto le vsaki dve leti.

Stanovanjski sklad RS ali občinski sklad: v čem je razlika

Veliko ljudi misli, da gre za isti razpis. V resnici sta to dva ločena sistema z drugačnimi pravili.

Ključna razlika je prebivališče. Pri državnem skladu lokacija stalnega bivališča ne igra vloge, dokler je v Sloveniji. Lahko torej živite v Kopru in se prijavite za stanovanje v Mariboru. Pri občinskem razpisu morate imeti stalno prebivališče v tej občini.

Druga razlika je izbor. Državni sklad razvršča prosilce v prioritetne razrede (najprej prvo reševanje stanovanjskega vprašanja, nato mlade družine, družine z otroki in drugi). Občine prosilce točkujejo in jih glede na dohodek uvrstijo na listo A ali listo B.

Kaj se je spremenilo: neprofitna stanovanja so zdaj javna najemna stanovanja

Z novelo Stanovanjskega zakona SZ-1G so se vsa stanovanja, ki so jih država, občine in skladi oddajali kot neprofitna, 1. decembra 2025 preimenovala v javna najemna stanovanja. Obstoječi najemniki pravic niso izgubili. Za prosilce so pomembne te novosti:

• Mladi do 35 let, mlade družine do 40 let. Prej so bile meje nižje.
• Varščina največ tri najemnine, a najmanj ena. Na prošnjo jo lahko plačate v največ 24 mesečnih obrokih, če najemodajalec soglaša.
• Lastna udeležba največ 10 % vrednosti stanovanja. Vrnejo jo najpozneje v desetih letih z 1-odstotno obrestno mero.
• Nov izračun najemnine od 1. 4. 2026. Po prvih izračunih ministrstva se lahko najemnine zvišajo zelo različno, ponekod tudi do 80 %.
• Preverjanje vsakih pet let. Če najemnik preseže dohodkovni ali premoženjski pogoj, mu lahko zaračunajo prosto oblikovano najemnino.
• Občine lahko dodajo svoje kategorije. Do štiri dodatne prednostne kategorije, vredne od 50 do 150 točk.

Ali izpolnjujete pogoje za javno najemno stanovanje

Splošni pogoji pri občinskih razpisih

• državljanstvo Republike Slovenije (z nekaj izjemami, npr. za žrtve nasilja v družini in izbrisane),
• stalno prebivališče v občini ali na območju sklada,
• popolna poslovna sposobnost,
• niste najemnik drugega javnega najemnega stanovanja,
• niste lastnik stanovanja ali premoženja, vrednega več kot 60 % primernega stanovanja,
• dohodek gospodinjstva ne presega cenzusa,
• poravnane obveznosti iz morebitnega prejšnjega najema.

Dohodkovni cenzus 2026 v evrih

Upošteva se dvanajstina letnega dohodka gospodinjstva, primerjana s povprečno neto plačo preteklega leta. Meje za listo A določa Pravilnik o oddaji javnih najemnih stanovanj v najem:

Zgornje meje za prijavo so v Stanovanjskem zakonu, povzema jih tudi eUprava. Ker povprečna neto plača za leto 2025 znaša 1.602,05 €, smo odstotke preračunali v evre:

Primer: tričlansko gospodinjstvo je v letu 2025 skupaj zaslužilo 30.000 € neto. Mesečno je to 2.500 €, kar je pod mejo 2.643,38 €, zato se uvrsti na listo A. Pri 36.000 € (3.000 € na mesec) gre na listo B, kandidira pa še vedno, saj je pod zgornjo mejo 5.046,46 €.

Točen znesek povprečne plače, ki ga uporabi posamezni sklad, je vedno napisan v besedilu razpisa. Če se razlikuje od zgornjega, velja tisti iz razpisa.

Pri Stanovanjskem skladu RS dohodek ni pogoj

Državni sklad redne zaposlitve ali rednega dohodka ne zahteva. Dohodek vpliva le na prednost: na razpisu 2026 so prednost imeli prosilci, pri katerih obdavčeni bruto dohodki v letu 2024 v povprečju niso presegli 28.739,04 € na člana gospodinjstva. Kdor mejo preseže, pade za en prioritetni razred nižje, prijave pa mu ne zavržejo.

Prijava na razpis Stanovanjskega sklada RS korak za korakom

1. Spremljajte ponudbo. Na portalu sklada je seznam stanovanj s fotografijami. Prijave zbirajo v kratkih terminih, običajno dva tedna (leta 2026 od 4. do 18. februarja in od 19. junija do 3. julija).
2. Izberite stanovanja. Oddate lahko eno samo prijavo, v njej pa navedete več stanovanj. Natanko eno je prednostno, ostala so enakovredna.
3. Plačajte 500 € za resnost prijave. Nakažete jih na račun sklada s sklicem, ki je naveden v razpisu. Neizbranim jih vrnejo v petih delovnih dneh po izboru.
4. Izpolnite spletno prijavo na prijavnem portalu SSRS. Pripravite EMŠO in davčno številko vseh članov ter priloge IZJ (prvo reševanje) in SOG (soglasje za podatke FURS), če uveljavljate prednost.
5. Po izboru podpišite pogodbo. Sklad pogodbo pripravi v približno 14 dneh. Podpišete jo lahko z eOsebno ali kvalificiranim digitalnim potrdilom; smsPASS za to ne zadostuje.
6. Doplačajte varščino in prevzemite stanovanje. Prevzem mora biti v enem mesecu po podpisu pogodbe.

Če si premislite, odstop sporočite najpozneje dva dni pred izborom do 12. ure in dobite vrnjen ves znesek. Po izboru sklad zadrži 300 €.

Prijava na občinski razpis korak za korakom

1. Poiščite razpis svoje občine. Prijavite se lahko le tam, kjer imate stalno prebivališče.
2. Prenesite obrazec vloge. Pri JSS MOL in JMSS Maribor je na strani razpisa (»Vloga«), v Mariboru tudi v sprejemni pisarni na Grajskem trgu 1.
3. Zberite priloge. Pravilnik zahteva izjavo o neobdavčljivih dohodkih, izjavo o premoženju v tujini, izjavo o poravnanih obveznostih in dokazila o plačah, če lani niste imeli dohodkov iz zaposlitve. Dodajte dokazila za prednostne kategorije (npr. odločbo o invalidnosti).
4. Vlogo pošljite priporočeno. Pri priporočeni pošiljki šteje dan oddaje na pošti, pri navadni pa šele dan, ko sklad pošiljko prejme.
5. Počakajte na prednostno listo. Sklad vloge točkuje, objavi listo in izda odločbe, na katere se lahko pritožite.
6. Bodite potrpežljivi. Stanovanja dodeljujejo postopoma, ko se izpraznijo, zato prednostna lista velja dlje časa (pri JMSS Maribor do 30. 10. 2027).

Koliko boste plačali: najemnina, varščina, lastna udeležba

Mesečne najemnine v ponudbi državnega sklada so med 155 in 730 €. Za ljubljansko stanovanje za mlade velikosti 45 m² bi neprofitna najemnina po zdajšnjih predpisih znašala približno 290 € na mesec. Obratovalni stroški (ogrevanje, elektrika, voda, upravnik) so vedno dodatno.

Primerjava s trgom je zgovorna: po podatkih OECD je neprofitna najemnina v Ljubljani znašala okoli 31 % tržne. Prav zato je povpraševanje tako veliko.

Primer	Mesečna najemnina	Varščina	Kaj plačate ob vselitvi
Stanovanjski sklad RS	450 €	6 × 450 € = 2.700 €	2.200 € (500 € je že plačanih ob prijavi)
Občinsko javno najemno stanovanje	290 €	največ 3 × 290 € = 870 €	870 € ali v 24 obrokih po 36,25 €

Najemniki javnih najemnih stanovanj lahko na centru za socialno delo zaprosijo za subvencijo najemnine, ki znaša največ 85 % priznane najemnine.

Če stanovanja ne dobite: subvencija tržne najemnine

Javnih stanovanj je malo. Po podatkih OECD socialna najemna stanovanja v Sloveniji predstavljajo manj kot 5 % vseh stanovanj, v Avstriji in na Danskem več kot 20 %. Zato se splača poznati tudi rezervni načrt.

Če najemate na trgu, lahko dobite subvencijo tržne najemnine. Pogoji so državljanstvo, prijavljeno prebivališče na naslovu najetega stanovanja in dohodkovni cenzus. Prijava na razpis za javna najemna stanovanja ni več pogoj za subvencijo, kar izrecno navaja tudi JMSS Maribor. Marsikje na spletu boste še vedno našli staro pravilo.

Vlogo oddate na pristojnem CSD z obrazcem Vloga za uveljavljanje pravic iz javnih sredstev. Pravica velja od naslednjega meseca po vložitvi, praviloma za eno leto. Če ste v hujši stiski, preverite še denarno socialno pomoč.

Pogosta vprašanja

Ali se lahko na razpis Stanovanjskega sklada RS prijavim brez slovenskega državljanstva?

Da, če imate stalno prebivališče v Sloveniji. Ostali člani morajo imeti vsaj dovoljenje za začasno prebivanje. Pri občinskih razpisih je državljanstvo praviloma pogoj.

Ali lahko oddam več prijav in tako povečam možnosti?

Ne. Pri državnem skladu odda prijavo samo en član gospodinjstva, v njej pa lahko navede več stanovanj. Oseba, navedena v tuji prijavi, ne sme oddati svoje.

Ali nosečnost šteje za mlado družino?

Pri Stanovanjskem skladu RS ne, saj otrok pravice pridobi šele z rojstvom. Pri občinskih razpisih je odvisno od besedila razpisa, zato ga preberite pred oddajo vloge.

Kdaj bo naslednji razpis Stanovanjskega sklada RS?

Sklad nov termin zbiranja prijav objavi po vsakem izboru, torej po 8. oktobru 2026. Leta 2026 sta bila dva kroga, februarja in junija.

Sorodno

• Center za socialno delo: kontakti in kaj uredite
• Vloga za uveljavljanje pravic iz javnih sredstev
• Denarna socialna pomoč
• Izračun neto plače
• EMŠO
• Pomoč na domu
• Subvencija najemnine: izračun, primerna površina in meja 85 %Najemna pogodba: obvezne sestavine, odpoved in davek od najemnine