Najemna pogodba: obvezne sestavine, odpoved in davek od najemnine

Najemna pogodba za stanovanje ni prosto besedilo, ki bi ga stranki napisali po lastni presoji. Stanovanjski zakon zanjo predpisuje pisno obliko in enajst obveznih sestavin, brez katerih pogodba ni to, za kar se izdaja.

Ta vodnik pokriva tri stvari, ki v praksi odločajo o tem, ali bo najemno razmerje mirno ali sporno: kaj mora biti v pogodbi, kakšni roki veljajo ob odpovedi in koliko davka plača najemodajalec.

Zadnji razdelek pa obravnava trditev, ki jo boste na spletu srečali pogosto — da notarski zapis najemodajalcu omogoča izpraznitev stanovanja brez tožbe. Ta trditev drži le deloma, in razlika je pomembna za obe strani.

Pisna oblika ni priporočilo

Najemna pogodba za stanovanje mora biti sklenjena v pisni obliki. To ni nasvet za previdne, temveč zahteva stanovanjskega zakona.

Ustni dogovor o najemu v praksi pomeni, da ob sporu nobena stran ne more dokazati, kaj je bilo dogovorjeno — ne najemodajalec višine najemnine, ne najemnik trajanja razmerja ali obsega svojih pravic.

Pred podpisom je vredno opraviti eno preverjanje, ki traja nekaj minut: kdo je dejansko lastnik nepremičnine. Podatek je javen in ga lahko preverite sami prek vpogleda v zemljiško knjigo. Če oseba, ki oddaja, ni vpisana kot lastnik, mora imeti za oddajanje ustrezno podlago — in to podlago je smiselno videti pred podpisom, ne po njem.

Enajst obveznih sestavin

Stanovanjski zakon v 91. členu našteva sestavine, ki jih mora najemna pogodba vsebovati:

Dve postavki s tega seznama sta v praksi najpogosteje pomanjkljivi.

Osma. Nedorečeni stroški so najpogostejši vir spora. Pogodba naj pove ne le, kdo plača kaj, temveč tudi kako se stroški obračunavajo in kdaj se poravnajo.

Enajsta. Način predaje stanovanja pomeni tudi primopredajni zapisnik s stanjem števcev in popisom opreme. Brez njega ob izselitvi ni izhodišča za presojo, kaj je obraba in kaj škoda.

Česa v seznamu ni: varščina

Med obveznimi sestavinami varščine ni. To ne pomeni, da je ni mogoče dogovoriti — pomeni, da je stvar dogovora, ki mora biti v pogodbi izrecno zapisan.

Če varščino plačate, naj bo v pogodbi zapisano vsaj troje: koliko znaša, za kaj se sme uporabiti in v kakšnem roku se vrne po izselitvi. Brez tega je ob izselitvi vsak pogovor o vračilu pogajanje brez podlage.

Kako to izgleda, kadar je varščina zakonsko urejena, kaže primerjava z Nemčijo v enem od naslednjih razdelkov.

Odpoved in rok 90 dni

Kadar najemno pogodbo odpove najemodajalec, odpovedni rok po stanovanjskem zakonu ne sme biti krajši od 90 dni.

To je zakonski minimum, ne dogovorna postavka — v pogodbi je lahko določen daljši rok, krajšega pa stranki ne moreta veljavno dogovoriti v škodo najemnika.

Odpovedni razlogi morajo biti v pogodbi našteti, kar je četrta obvezna sestavina s seznama zgoraj. Odpoved, ki se sklicuje na razlog, ki v pogodbi ni naveden, stoji na slabši podlagi.

Za najemnika iz tega sledi praktičen sklep: odpovedne razloge preberite pred podpisom, ne ob prejemu odpovedi. Takrat je edini trenutek, ko se o njih še da pogajati.

Za določen ali nedoločen čas

Trajanje je deseta obvezna sestavina in hkrati odločitev, ki vpliva na skoraj vse ostalo.

Za določen čas. Pogodba se izteče na dogovorjeni datum. Najemna pogodba za določen čas je z vidika najemodajalca predvidljiva, z vidika najemnika pa pomeni, da se mora ob izteku znova dogovarjati — ali pa se izseliti.

Za nedoločen čas. Razmerje traja, dokler ga ena stran ne odpove. Najemnik ima daljšo varnost, najemodajalec pa mora ob odpovedi spoštovati odpovedni rok in odpovedne razloge iz pogodbe.

Razlika se pokaže tudi pri izvršljivosti, o čemer je govor spodaj: pri pogodbi za določen čas je datum vrnitve nepremičnine zapisan vnaprej, pri nedoločenem času pa ga ni.

Nasvet za obe strani: če je najem mišljen kot dolgoročen, je pogodba za nedoločen čas z jasno določenimi odpovednimi razlogi bolj poštena od verige enoletnih pogodb, ki se vsakič podaljšujejo.

Če najemnino plačujete vi in dohodek ne zadošča, obstaja pravica, ki jo veliko najemnikov spregleda: subvencija se izračuna na primerno površino in ne na tisto, ki jo dejansko najemate. Kako se izračuna in kdo jo dobi, smo razdelali v vodniku o subvenciji najemnine.

Davek od najemnine

Dohodek iz oddajanja premoženja v najem je obdavčen cedularno — po enotni stopnji in ločeno od preostalih dohodkov.

Ker gre za dokončni davek, se ta dohodek ne všteva v letno davčno osnovo in ne vpliva na informativni izračun dohodnine na način, kot bi vplivala plača.

Normirani stroški ali dejanski

Od doseženega dohodka se odštejejo normirani stroški v višini 10 odstotkov. Namesto tega je mogoče uveljavljati dejanske stroške vzdrževanja, kadar so višji od desetih odstotkov — na primer v letu večje prenove.

Ta možnost ne velja povsod: pri oddajanju kmetijskih in gozdnih zemljišč ter pri podnajemu uveljavljanje dejanskih stroškov ni mogoče.

Rok za napoved

Napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem se vloži do konca februarja za dohodke preteklega leta. Kadar zadnji dan pade na dela prost dan, se rok premakne na prvi naslednji delovni dan.

Za oddajanje brez napovedi velja isto kot za vsak drug neprijavljen dohodek: gre za davčno obveznost, ki z odlašanjem ne izgine.

Podnajem

Če najemnik stanovanje ali njegov del odda naprej, gre za podnajem. Najemna pogodba mora to bodisi dovoljevati bodisi izrecno prepovedovati — molk pogodbe je vir sporov.

Davčno je podnajem obravnavan drugače v eni pomembni točki: pri podnajemu ni mogoče uveljavljati dejanskih stroškov namesto normiranih. Ostane torej le odbitek normiranih stroškov v višini 10 odstotkov.

Enako izjemo določa zakon za oddajanje kmetijskih in gozdnih zemljišč.

Notarski zapis: kaj v resnici prinaša

Tu je razdelek, zaradi katerega je vredno prebrati ta vodnik do konca, tudi če pogodbo že imate.

Na spletu boste pogosto naleteli na trditev, da najemna pogodba v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa najemodajalcu omogoča izpraznitev stanovanja brez tožbe. Trditev je pretirana.

Kaj drži: pri pogodbi za določen čas je mogoče izvršljivost uporabiti za vrnitev nepremičnine ob izteku, ker je datum zapisan v samem notarskem zapisu. Enako velja za nesporne denarne terjatve.

Kaj ne drži: pri stanovanjskem najemu, sklenjenem za nedoločen čas, je redno odpovedno upravičenje mogoče pravno učinkovito uresničiti samo sodno. Ob sporu se najemna pogodba odpoveduje s tožbo.

Najemnik se z notarskim zapisom torej ne odpove sodnemu varstvu. Spor ga vrne na sodišče ne glede na obliko pogodbe.

Za koga se torej notarski zapis izplača? Za tiste primere, kjer je terjatev nesporna in gre le za to, da dolžnik ne plača ali se ne izseli ob dogovorjenem datumu. Takrat prihrani čas, ki bi ga sicer vzel pravdni postopek. Kadar pa je spor o vsebini, notarski zapis ne skrajša ničesar.

Če pride do izvršbe zaradi neplačanih najemnin, veljajo splošna pravila — vključno z zaščitenim zneskom, ki mora dolžniku ostati, kar smo opisali v vodniku o izvršbi.

Kako je varščina urejena v Nemčiji

Primerjava pokaže, kako izgleda zakonsko urejena varščina in zakaj je slovenska pogodbena ureditev za najemnika manj predvidljiva.

Nemški civilni zakonik varščino pri stanovanjskem najemu ureja izrecno:

Nemško pravilo o treh obrokih je z vidika najemnika najbolj praktično: ob vselitvi, ko so stroški največji, ni treba plačati celotne varščine naenkrat.

Za slovenskega bralca iz tega ne sledi, da je varščina pri nas nezakonita — sledi, da je vse, kar v Nemčiji določa zakon, pri nas stvar pogodbe. Kar ni zapisano, ob izselitvi ne obstaja.

Kaj preveriti pred podpisom

Sedem stvari, ki jih je smiselno preveriti, preden podpišete:

1. Lastništvo v zemljiški knjigi. Kdo je vpisan in ali oseba, ki oddaja, sploh sme oddajati.
2. Vseh enajst obveznih sestavin. Manjkajoča postavka pomeni, da bo o njej ob sporu odločal nekdo drug.
3. Odpovedne razloge. Preberite jih zdaj; ob prejemu odpovedi je za pogajanje prepozno.
4. Razdelitev stroškov. Kaj je v najemnini in kaj ne, kako se obračuna in kdaj se plača.
5. Varščino. Znesek, namen in rok vračila — pisno.
6. Primopredajni zapisnik. Stanje števcev, popis opreme, fotografije.
7. Trajanje in način podaljšanja. Kaj se zgodi ob izteku, če nihče ničesar ne stori.

Najemna pogodba se podpisuje v trenutku, ko sta obe strani zadovoljni in v dobrih odnosih. Prav zato je to edini trenutek, ko je mogoče mirno dogovoriti, kaj bo veljalo, ko odnosi ne bodo več dobri.

Trije konkretni primeri

Primer 1: Ana podpiše pogodbo brez primopredajnega zapisnika. Ob izselitvi najemodajalec zadrži varščino zaradi domnevne škode. Ker stanja ob vselitvi nihče ni zapisal, Ana nima izhodišča za dokazovanje. Zapisnik s fotografijami in stanjem števcev bi bil narejen v pol ure.

Primer 2: Marko odda stanovanje za 600 evrov mesečno. Letni dohodek je 7.200 evrov, normirani stroški 720 evrov, davčna osnova 6.480 evrov, davek po 25 odstotkih 1.620 evrov. Napoved mora vložiti do konca februarja naslednjega leta.

Primer 3: Nina ima pogodbo za nedoločen čas v obliki notarskega zapisa. Najemodajalec ji odpove in se sklicuje na izvršljivost. Ker gre za redno odpoved stanovanjskega najema za nedoločen čas, mora to uveljavljati sodno. Notarska oblika mu tega koraka ne prihrani.

Pogoste napake

Ustni dogovor. Zakon zahteva pisno obliko.

Nepreverjeno lastništvo. Pred podpisom preverite, kdo je vpisan v zemljiški knjigi.

Nedorečeni stroški. Osma obvezna sestavina je najpogostejši vir spora.

Varščina brez pogodbenih pravil. Zapišite znesek, namen in rok vračila.

Manjkajoč primopredajni zapisnik. Brez njega ni izhodišča za presojo škode.

Nevložena napoved za davek od najemnine. Rok je konec februarja, davek pa dokončen.

Precenjena moč notarskega zapisa. Pri nedoločenem času redne odpovedi ne nadomesti.

Pogosta vprašanja

Ali mora biti najemna pogodba pisna?

Da. Stanovanjski zakon za najem stanovanja zahteva pisno obliko.

Kaj mora najemna pogodba vsebovati?

Enajst sestavin iz 91. člena stanovanjskega zakona, med njimi opis stanovanja, identifikacijsko oznako iz katastra stavb, podatke strank, odpovedne razloge, višino najemnine, stroške zunaj najemnine, trajanje in način predaje.

Kakšen je odpovedni rok?

Kadar odpove najemodajalec, odpovedni rok ne sme biti krajši od 90 dni.

Koliko davka plača najemodajalec?

Dohodnina od dohodka iz oddajanja v najem znaša 25 odstotkov, pri čemer se od dohodka odštejejo normirani stroški v višini 10 odstotkov. Davek je dokončen.

Do kdaj je treba vložiti napoved?

Do konca februarja za dohodke preteklega leta.

Ali lahko uveljavljam dejanske stroške namesto normiranih?

Da, kadar so dejanski stroški vzdrževanja višji. Izjema velja za kmetijska in gozdna zemljišča ter za podnajem.

Ali notarski zapis omogoča izselitev brez tožbe?

Ne v vseh primerih. Pri stanovanjskem najemu za nedoločen čas je redno odpovedno upravičenje mogoče uveljaviti samo sodno.

Kako smo pripravili ta vodnik

Enajst obveznih sestavin najemne pogodbe smo prevzeli po pregledu 91. člena Stanovanjskega zakona, zahtevo po pisni obliki in devetdesetdnevni odpovedni rok pa po pregledu pravil o najemni pogodbi za stanovanja.

Davčno obravnavo — stopnjo 25 odstotkov, normirane stroške v višini 10 odstotkov, dokončnost davka in rok za napoved — smo preverili neposredno pri Finančni upravi Republike Slovenije.

Omejitve neposredne izvršljivosti notarskega zapisa smo preverili v prispevku Uradnega lista, kjer je izrecno navedeno, da je redno odpovedno upravičenje pri stanovanjskem najemu za nedoločen čas mogoče uresničiti samo sodno.

Nemško ureditev varščine smo povzeli po besedilu 551. člena nemškega civilnega zakonika.

Izračun v drugem primeru je naš, narejen po objavljeni stopnji in normiranih stroških. Ta vodnik ni pravno svetovanje; pri sporu ali pri pogodbi z nestandardnimi določili se posvetujte z odvetnikom.

Sorodno

• Vpogled v zemljiško knjigo: kje preverite lastništvo brezplačno
• Darilna pogodba: oblika, davek in past nujnega deleža
• Izvršba: rok osmih dni, ugovor in koliko vam lahko vzamejo
• Informativni izračun dohodnine: roki, ugovor in kaj preveriti
• Davčna številka: kje jo najdete in kako jo pridobite
• Subvencija najemnine: izračun, primerna površina in meja 85 %
• Vpis v zemljiško knjigo: kdo ga lahko vloži in koliko stane

Luka

Sem Luka Novak, samostojni raziskovalec in avtor na področju digitalnih orodij, umetne inteligence in mobilnih aplikacij. Zadnjih 15 let spremljam razvoj tehnologije za vsakdanjo rabo — od orodij umetne inteligence, kot so ChatGPT, Gemini in Claude, do aplikacij za produktivnost, zasebnost in pasivni zaslužek. V tem času sem podrobno preizkusil in analiziral več kot 40 različnih orodij in aplikacij.

Moj cilj je preprost: uporabnikom ponuditi pošten, na dejstvih temelječ pregled orodij in digitalnih storitev, brez pretiravanja in brez prikritega oglaševanja. Vsako orodje, ki ga priporočim, najprej sam preizkusim.

Glede kakršnih koli vprašanj, predlogov ali popravkov me lahko kontaktirate na https://netteblog.com/kontakt/ ali prek kontaktne strani.