Davek na nepremičnine v Sloveniji: česa ni, kaj plačate namesto tega in koliko

Davek na nepremičnine v Sloveniji ne obstaja. Zakon, ki ga je uvedel, je bil sprejet leta 2013, ustavno sodišče pa ga je leta 2014 razveljavilo. Novega ni. Kar dejansko plačate za hišo ali stanovanje, sta dve povsem drugi dajatvi.

Prva je nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, znano kot NUSZ. Določi ga vaša občina in zadeva skoraj vsakogar. Druga je davek od premoženja, ki zadene predvsem počitniške objekte, poslovne prostore in stanovanja, v katerih ne bivate. Ta vodnik ločuje vse tri in pove, kaj vam pride na naslov, kdaj in koliko.

Na kratko

• Davka na nepremičnine ni: razveljavljen leta 2014, nov predlog iz leta 2024 je vlada julija 2025 umaknila.
• NUSZ določi občina po formuli površina krat število točk krat vrednost točke.
• Zavezanec za NUSZ je neposredni uporabnik nepremičnine, kar je lahko tudi najemnik.
• Davek od premoženja se odmeri po lestvici, osnova pa se zniža za vrednost 160 kvadratnih metrov, če tam stalno bivate.
• Petletna oprostitev NUSZ in desetletna oprostitev davka od premoženja se ne priznata samodejno.
• Napoved za davek od premoženja je treba vložiti v petnajstih dneh, pritožba na odločbo o NUSZ pa v petnajstih dneh od vročitve.

Davek na nepremičnine: zakaj ga ni

Davek na nepremičnine je državni zbor sprejel leta 2013. Ustavno sodišče ga je z odločbo U-I-313/13 razveljavilo že naslednje leto. Glavni razlogi so bili vezani na množično vrednotenje nepremičnin, ki naj bi bilo podlaga za odmero, in na poseg v vire financiranja občin.

Od tedaj je Slovenija ostala brez splošnega davka na lastništvo nepremičnin, kar je med evropskimi državami neobičajno. Namesto tega, čemur bi rekli davek na nepremičnine, delujeta dve starejši dajatvi, ki sta bili zasnovani v povsem drugem času.

Davek na nepremičnine: poskus iz leta 2024

Decembra 2024 je ministrstvo za finance objavilo izhodišča za obdavčitev premoženja. Predlagan je bil davek na stanovanjske nepremičnine po stopnji 1,45 odstotka od posplošene vrednosti, ki jo določi geodetska uprava.

Predlog je imel dve pomembni značilnosti. Stanovanjska nepremičnina, ki lastniku pomeni dom, bi bila povsem izvzeta iz obdavčitve. Davek od premoženja bi bil odpravljen, NUSZ pa bi ostal. Ocenjen letni prihodek je bil okrog 600 milijonov evrov.

Julija 2025 je vlada predlog opustila, zato davek na nepremičnine ostaja zgolj predlog. Uradna utemeljitev je bila iskanje celovitejših rešitev za stanovanjski trg, ekonomistka Andreja Cirman pa je v izjavi za medije opozorila, da je odločitev pred volitvami razumljiva s političnega vidika.

NUSZ: kaj dejansko plačujete

Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča je občinska dajatev, ki temelji na zakonu o stavbnih zemljiščih. Ne gre za davek na lastništvo, ampak za nadomestilo za uporabo zemljišča, ki ga je občina komunalno opremila.

Odmeri se tako za zazidano kot za nezazidano stavbno zemljišče. To pomeni, da nadomestilo plačujejo tudi lastniki praznih parcel, ki so v prostorskem načrtu namenjene gradnji.

Kaj NUSZ ni in zakaj to ni davek na nepremičnine

Ker se dajatve okoli nepremičnin v pogovoru zlivajo, je vredno ločiti, kaj nadomestilo pokriva in česa ne.

• Ni komunalni prispevek. Ta se plača enkrat, pred gradnjo, za priključitev na komunalno opremo. NUSZ je letna dajatev za uporabo že opremljenega zemljišča.
• Ni davek na promet nepremičnin. Tisti se plača ob prodaji, enkratno, in ga plača prodajalec.
• Ni davek na nepremičnine. Ta dajatev v Sloveniji ne obstaja.
• Ni plačilo za komunalne storitve. Odvoz odpadkov, vodo in kanalizacijo plačujete posebej, po dejanski porabi.

Zamenjava s komunalnim prispevkom je najpogostejša. Marsikdo ob gradnji plača komunalni prispevek in nato pričakuje, da je s tem letno nadomestilo pokrito. Ni: prispevek odpre pravico do priključitve, nadomestilo pa teče naprej vsako leto.

Zavezanec ni nujno lastnik

To je podrobnost, ki preseneti najemnike. Zavezanec za plačilo NUSZ je neposredni uporabnik nepremičnine. To ni nujno lastnik, lahko je tudi najemnik.

V praksi je zato smiselno, da najemna pogodba izrecno pove, kdo nadomestilo plača. Če o tem ni ničesar zapisanega, lahko odločba prispe najemniku, ki je za nakup nepremičnine ni izbral in nanjo nima vpliva. Kaj vse sodi v dobro najemno pogodbo, smo opisali posebej.

Nezazidano stavbno zemljišče

Nadomestilo se ne odmerja le za objekte. Odmeri se tudi za nezazidano stavbno zemljišče, torej za parcelo, ki je v občinskem prostorskem načrtu namenjena gradnji, na njej pa še ni ničesar.

To marsikoga preseneti pri dedovanju. Podedovana parcela, ki leži neuporabljena, ni brezplačna: dokler je v načrtu opredeljena kot stavbno zemljišče, zanjo teče nadomestilo.

Če je parcela dejansko kmetijska in v načrtu napačno opredeljena, se to rešuje pri občini v postopku spreminjanja prostorskega akta, ne s pritožbo na odmerno odločbo.

Kako se NUSZ izračuna

Formula je povsod enaka: površina se pomnoži s številom točk in z vrednostjo točke. Vse tri sestavine pa določa občinski odlok, zato je znesek od občine do občine različen.

Število točk je odvisno od štirih skupin meril. Prva je lega, torej oddaljenost od središča naselja. Druga je namembnost zemljišča po prostorskem načrtu. Tretja je opremljenost, kamor sodijo pitna voda, energija, odvajanje odpadnih voda, odvoz odpadkov in dostop do javne ceste. Četrta je komunalna opremljenost v ožjem smislu.

Vrednost točke občinski svet določi vsako leto, praviloma jeseni za naslednje leto. Ker se merila in vrednost točke razlikujejo, primerjava zneskov med občinami ni smiselna: enako stanovanje ima lahko v sosednjih občinah opazno različno nadomestilo.

Kdo izda odločbo in kdaj

Podatke za odmero pošlje občina, odločbo pa izda finančna uprava. Nadomestilo se odmeri v roku treh mesecev po prejemu podatkov od občine.

Zavezanec sam ne vlaga nobene napovedi. Odločba se izda po uradni dolžnosti, na podlagi podatkov, ki jih ima občina v svoji evidenci. Prav zato je pomembno, da so ti podatki pravilni.

Datume odpreme odločb in datume zapadlosti finančna uprava objavi vnaprej, saj gre za množično odmero, ki poteka za vse zavezance hkrati.

Napačna površina: pritožba ne reši vsega

Če menite, da je odmera napačna, imate petnajst dni od vročitve odločbe za pritožbo. Vloži se pri finančni upravi, pisno ali ustno na zapisnik, mogoče pa jo je oddati tudi elektronsko prek portala eDavki. Vsebovati mora ime in priimek, davčno številko, številko in datum odločbe, razloge in podpis.

Tu pa je pomembna ločnica. Finančna uprava le uporabi podatke, ki jih je dobila od občine. Če je napačna sama podlaga, torej površina, namembnost ali opremljenost, se ta popravi pri občini, ne pri finančni upravi.

Praktičen vrstni red je zato tak: napako najprej prijavite občini prek obrazca za prijavo spremembe podatkov, hkrati pa v roku vložite pritožbo, da vam rok ne poteče, medtem ko se podatki usklajujejo.

Kdaj in kako se plača

Rok plačila in morebitna razdelitev na obroke sta navedena v sami odločbi. Ker gre za množično odmero, finančna uprava datume objavi vnaprej, občine pa jih praviloma povzamejo v svojih obvestilih.

Plačilo ni vezano na to, ali ste se s podatki strinjali. Vložena pritožba sama po sebi obveznosti ne odloži, zato je smiselno znesek plačati v roku in razliko pozneje zahtevati nazaj, če pritožba uspe.

Sprememba lastništva ali podatkov

Odločba prihaja tistemu, ki je v občinski evidenci naveden kot zavezanec. Če se lastništvo ali uporaba spremeni, evidenca se sama ne posodobi.

Občine imajo za to poseben obrazec, običajno imenovan prijava ali sprememba podatkov za odmero nadomestila. Oddati ga je treba ob nakupu, prodaji, dedovanju, spremembi površine ali spremembi namembnosti prostora.

Če tega ne storite, se lahko zgodi dvoje. Odločba še naprej prihaja prejšnjemu lastniku, ali pa vam pride odmera za površino, ki je ni več. Oboje se popravlja za nazaj težje kot vnaprej.

Petletna oprostitev NUSZ

Zakon o stavbnih zemljiščih v 59. členu predvideva oprostitev za dobo petih let. Velja za občana, ki je kupil novo stanovanje kot posamezen del stavbe ali zgradil družinsko stanovanjsko hišo, če je bil v ceni oziroma neposredno plačan komunalni prispevek.

Oprostitev se ne prizna samodejno. Uveljavlja se z vlogo pri občini, rok pa začne teči od dneva prijave stalnega prebivališča na tem naslovu.

Marsikdo za to izve šele, ko petletno obdobje že teče ali je celo minilo. Če ste v zadnjih letih kupili novogradnjo ali zgradili hišo, je vloga pri občini prvo, kar velja preveriti.

Kaj naj stori kupec novogradnje

Če ste kupili ali zgradili nov dom, se v prvem letu prekrivata dve različni obveznosti in dve različni oprostitvi. Vrstni red je preprost.

• Prijavite stalno prebivališče na novem naslovu. Od tega dne teče petletna oprostitev NUSZ.
• Pri občini oddajte vlogo za petletno oprostitev nadomestila in priložite dokazilo o plačanem komunalnem prispevku.
• V petnajstih dneh od nastanka obveznosti vložite napoved za davek od premoženja pri finančnem uradu.
• V napovedi uveljavljajte desetletno oprostitev za prvega lastnika novogradnje.
• Pri občini preverite, ali so podatki o površini in namembnosti pravilni, preden pride prva odločba.

Če šele načrtujete gradnjo, se vrstni red začne prej: gradbeno dovoljenje, nato prijava začetka gradnje in šele nato uporabno dovoljenje ter prijava prebivališča.

Prvi dve točki zadevata občino, drugi dve finančno upravo. Prav ta razdelitev je razlog, da se marsikatera oprostitev izgubi: vloga se odda enemu organu, drugi pa o njej ne izve.

Davek od premoženja: druga, starejša dajatev

Davek od premoženja ureja zakon o davkih občanov. Zavezanec je lastnik oziroma uživalec, obdavčene pa so stavbe, stanovanja, garaže, prostori za počitek ali rekreacijo in poslovni prostori.

Ključ do tega, ali ga boste plačevali, je olajšava za stalno bivanje. Osnova se zniža za znesek, ki ustreza vrednosti 160 kvadratnih metrov stanovanjske površine, pod pogojem, da je lastnik ali njegova ožja družina v preteklem letu tam stalno bival.

Zato večina ljudi za svoj dom tega davka ne plača. Plačajo ga tisti, ki imajo počitniško hišo, stanovanje, v katerem ne bivajo, ali stanovanjsko površino nad tem pragom.

Lestvica davka od premoženja

Davek se odmeri po progresivni lestvici, ki je vezana na vrednost objekta. Objavljene stopnje so naslednje.

Vrsta objekta	Najnižja stopnja	Najvišja stopnja
Stanovanjske stavbe	0,10 %	1,00 %
Prostori za počitek in rekreacijo	0,20 %	1,50 %
Poslovni prostori	0,15 %	1,25 %

Lestvica je stopničasta in narašča z vrednostjo objekta, ki se ugotavlja po posebnem pravilniku o merilih. Ker je vrednost odvisna od objekta, splošnega zneska ni mogoče navesti.

Desetletna oprostitev in rok petnajstih dni

Prvi lastniki novih stanovanjskih hiš, stanovanj in garaž so davka od premoženja začasno oproščeni za dobo desetih let. Enako velja za objekte, ki so bili prenovljeni tako, da se je njihova vrednost povečala za več kot polovico.

Za razliko od NUSZ tukaj obstaja obveznost prijave. Napoved je treba vložiti v petnajstih dneh od nastanka davčne obveznosti pri finančnem uradu, kjer nepremičnina leži.

Nastanek obveznosti je najpogosteje nakup ali dokončanje gradnje. Kdor te napovedi ne vloži, se obveznosti ne izogne, tvega pa dodatne posledice zaradi zamude.

Kaj ni oproščeno

Nekaj primerov, ki jih zakon o davkih občanov izrecno izvzema: kmetijski gospodarski objekti, poslovni prostori, ki jih lastnik uporablja za svojo dejavnost, stanovanjski prostori kmetov, ki so kmečko zavarovani, kulturni spomeniki in objekti, ki so neuporabni.

Pomembno je razlikovanje. Neuporaben objekt ni isto kot prazen objekt. Prazno stanovanje, ki je uporabno, je obdavčeno; objekt, ki ga zaradi stanja ni mogoče uporabljati, pa ne.

NUSZ, davek od premoženja in davek na nepremičnine v eni tabeli

	NUSZ	Davek od premoženja	Davek na nepremičnine
Obstaja	da	da	ne
Kdo določi	občina z odlokom	država z zakonom	–
Zavezanec	neposredni uporabnik	lastnik ali uživalec	–
Osnova	točke in vrednost točke	vrednost objekta	–
Dom izvzet	ne	da, do 160 m²	–
Napoved	ne, odmeri se sama	da, v 15 dneh	–

Vrstica o domu je tista, ki največ pojasni. NUSZ plačate tudi za stanovanje, v katerem živite; davka od premoženja praviloma ne. Prav zato ljudje pogosto mislijo, da za svoj dom ne plačujejo nič, dokler jim ne prispe odločba o nadomestilu.

Kaj plača kupec in kaj prodajalec

Pri prodaji nepremičnine se pojavijo še druge dajatve, ki jih je vredno ločiti od letnih. Davek na promet nepremičnin je enkraten in ga plača prodajalec, ne kupec; podrobnosti smo razdelali v ločenem vodniku.

NUSZ in davek od premoženja pa sta letni dajatvi, vezani na uporabo oziroma lastništvo. Ob spremembi lastništva je treba občini prijaviti spremembo podatkov, sicer odločba še naprej prihaja prejšnjemu zavezancu.

Ker se lastništvo dokazuje z vpisom in ne s pogodbo, je smiselno pred vsakim takim urejanjem preveriti stanje v zemljiški knjigi. Kako vpogled poteka, smo opisali korak za korakom.

Zakaj objave o davku na nepremičnine trdijo različno

Pri iskanju boste naleteli na članke, v katerih je davek na nepremičnine predstavljen kot nekaj, kar prihaja ali celo že velja. Večina je iz dveh obdobij: iz let 2013 in 2014, ko je zakon kratko veljal, in iz prve polovice leta 2025, ko je bil v javni obravnavi nov predlog.

Oboje je preseženo. Prvi davek na nepremičnine je razveljavljen, drugi predlog je umaknjen. Če naletite na objavo z odstotki in vrednostmi, ki naj bi veljale, preverite njen datum.

Enako previdnost velja uporabiti pri zneskih NUSZ. Vsak konkreten znesek, ki ga najdete, velja za eno občino in za eno leto, saj vrednost točke občinski svet določi vsako leto posebej.

Kako je urejeno na Hrvaškem

Hrvaška je 1. januarja 2025 uvedla porez na nekretnine, ki je nadomestil dotedanji davek na počitniške hiše. Zakonski razpon je od 0,60 do 8,00 evra na kvadratni meter uporabne površine, konkretno stopnjo pa določi mesto ali občina.

Bistvena razlika je v tem, kaj je izvzeto. Nepremičnina, v kateri ima lastnik prijavljeno prebivališče in v njej dejansko živi, se ne obdavči. Izvzeti so tudi objekti, oddani v dolgoročni najem za najmanj deset mesecev na leto z evidentirano pogodbo.

Obdavčena so torej prazna stanovanja, počitniške hiše in kratkoročni turistični najem. Odločilen je datum 31. marec: kdor je na ta dan vpisan kot lastnik prazne nepremičnine, je zavezanec za celo koledarsko leto.

Primerjava je poučna. Hrvaški davek na nepremičnine je prav tisto, česar Slovenija dvakrat ni uspela uvesti, in dom pri tem izvzema. Slovenski NUSZ doma ne izvzema, a je zato praviloma nižji in izračunan po povsem drugačni logiki.

Zakaj je sistem videti nenavaden

Podatek, ki ga je v razpravi navedla ekonomistka Andreja Cirman, dobro pokaže naravo NUSZ. Kar 68,7 odstotka nadomestila plačajo pravne osebe, ki predstavljajo le 3,4 odstotka zavezancev, medtem ko stanovanjske nepremičnine, ki so večinoma v lasti fizičnih oseb, predstavljajo 52 odstotkov celotne vrednosti nepremičnin.

Nadomestilo torej ni sorazmerno z vrednostjo premoženja, ampak z merili, ki so bila zasnovana za drugačen namen. To je tudi razlog, zaradi katerega se predlogi za nov davek redno vračajo.

Trije konkretni primeri

Ana, ki je kupila novogradnjo

Stanovanje je kupila v novi večstanovanjski stavbi, komunalni prispevek pa je bil vključen v ceno. Za petletno oprostitev NUSZ ni vedela in vloge pri občini ni oddala. Nadomestilo je plačevala tri leta, preden je za oprostitev slišala. Preostali dve leti je uveljavila, prva tri pa so bila izgubljena.

Marko, ki je najel hišo

V najemni pogodbi o nadomestilu ni bilo ničesar. Ker je zavezanec neposredni uporabnik, je odločba prispela njemu. Z lastnikom sta se pozneje dogovorila za povračilo, a šele po neprijetnem pogovoru, ki bi ga en stavek v pogodbi preprečil.

Nina, ki je podedovala počitniško hišo

Za hišo ob morju plačuje NUSZ in davek od premoženja, saj tam nima stalnega prebivališča in olajšava za 160 kvadratnih metrov zanjo ne velja. Za svoje stanovanje v mestu, kjer je prijavljena, plačuje le NUSZ.

Pogoste napake

• Iskanje dajatve, ki ji pravimo davek na nepremičnine. Odločba, ki prispe, je odločba o NUSZ.
• Domneva, da NUSZ plača lastnik. Zavezanec je neposredni uporabnik, kar je lahko najemnik.
• Neuveljavljena petletna oprostitev NUSZ po nakupu ali gradnji novega doma.
• Neoddana napoved za davek od premoženja v petnajstih dneh od nastanka obveznosti.
• Pritožba na finančno upravo zaradi napačne površine. Podatek se popravi pri občini.
• Zamujen petnajstdnevni rok za pritožbo, ker se je zavezanec najprej dogovarjal z občino.
• Neprijavljena sprememba lastništva. Odločba še naprej prihaja prejšnjemu zavezancu.
• Primerjanje zneskov med občinami. Merila in vrednost točke se razlikujejo.

Pogosta vprašanja

Ali v Sloveniji obstaja davek na nepremičnine?

Ne. Zakon iz leta 2013 je ustavno sodišče razveljavilo leta 2014, nov predlog iz leta 2024 pa je vlada julija 2025 umaknila.

Kaj potem plačujem za svojo hišo?

Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, ki ga določi občina. Če v nepremičnini ne bivate ali gre za počitniški objekt, tudi davek od premoženja.

Kdo plača NUSZ, lastnik ali najemnik?

Zavezanec je neposredni uporabnik nepremičnine, kar je lahko tudi najemnik. Zato naj bo to v najemni pogodbi izrecno urejeno.

Kako se izračuna NUSZ?

Površina se pomnoži s številom točk in z vrednostjo točke. Vse tri sestavine določi občinski odlok.

Zakaj sosed v drugi občini plača manj?

Ker vrednost točke in merila določi vsaka občina sama. Zneski med občinami niso primerljivi.

Kdaj prispe odločba o NUSZ?

Nadomestilo se odmeri v treh mesecih po tem, ko finančna uprava prejme podatke od občine. Datume odpreme objavi vnaprej.

Kakšen je rok za pritožbo?

Petnajst dni od vročitve odločbe. Pritožba se vloži pri finančni upravi, mogoča je tudi prek portala eDavki.

Kje popravim napačno površino?

Pri občini, ki podatke pošilja. Finančna uprava le uporabi podatke, ki jih prejme.

Kako uveljavim petletno oprostitev NUSZ?

Z vlogo pri občini. Rok teče od prijave stalnega prebivališča na tem naslovu.

Do katere velikosti stanovanja ne plačam davka od premoženja?

Osnova se zniža za vrednost 160 kvadratnih metrov stanovanjske površine, če ste tam v preteklem letu stalno bivali.

V kakšnem roku vložim napoved za davek od premoženja?

V petnajstih dneh od nastanka davčne obveznosti, pri finančnem uradu, kjer nepremičnina leži.

Ali plačam NUSZ tudi za prazno parcelo?

Da, nadomestilo se odmeri tudi za nezazidano stavbno zemljišče, namenjeno gradnji.

Je NUSZ isto kot komunalni prispevek?

Ne. Komunalni prispevek se plača enkrat pred gradnjo za priključitev na komunalno opremo, NUSZ pa je letna dajatev.

Ali pritožba odloži plačilo?

Vložena pritožba obveznosti sama po sebi ne odloži. Smiselno je plačati v roku in razliko zahtevati nazaj, če pritožba uspe.

Kaj moram narediti, ko nepremičnino prodam?

Občini prijavite spremembo podatkov za odmero. Sicer odločba še naprej prihaja vam.

Bo davek na nepremičnine kdaj uveden?

Predlogi se vračajo, zadnji je bil umaknjen julija 2025. Kaj bo sprejeto v prihodnje, ni mogoče napovedati.

Kako smo pripravili ta vodnik

Ureditev NUSZ povzemamo po zakonu o stavbnih zemljiščih, po pojasnilih finančne uprave in portala eUprava ter po objavljenih občinskih odlokih. Davek od premoženja povzemamo po zakonu o davkih občanov in gradivu finančne uprave. Podatke o razveljavitvi zakona o davku na nepremičnine povzemamo po odločbi ustavnega sodišča U-I-313/13, predlog iz leta 2024 pa po izhodiščih ministrstva za finance. Hrvaško ureditev primerjamo po objavah hrvaške porezne uprave.

Česa nismo navedli: konkretnih zneskov NUSZ, ker se vrednost točke in merila določajo z odlokom vsake občine posebej in bi vsaka številka veljala le za eno občino. Prav tako nismo navajali posameznih vrednostnih razredov v lestvici davka od premoženja, ker se vrednost objekta ugotavlja po pravilniku o merilih, kar presega obseg tega vodnika. Oboje preverite pri svoji občini oziroma pri finančni upravi.

Pri iskanju in urejanju gradiva si pomagamo tudi z digitalnimi orodji, vsak podatek pa pred objavo preverimo v uradnem viru.

Sorodno

• Davek na promet nepremičnin: kdo ga plača, koliko znaša in v katerem roku
• Vpogled v zemljiško knjigo: kako preverite lastnika, hipoteke in plombe
• Vpis v zemljiško knjigo: zemljiškoknjižno dovolilo, stroški in roki
• Darilna pogodba: oblika, davek na darilo in past z nujnim deležem
• Najemna pogodba: kaj mora vsebovati in kaj se pogosto izpusti