Davek na promet nepremičnin 2026: kdo ga plača, koliko znaša in kaj številni izračuni še vedno prikazujejo napačno

Davek na promet nepremičnin je dajatev, ki se pri nakupu ali prodaji nepremičnine v Sloveniji pojavi tako rekoč vedno — in prav tako redno preseneti napačno stran mize. V tem vodniku iz kategorije nepremičnine boste našli, kdo ga po zakonu plača, kako se izračuna, do kdaj je treba vložiti napoved in zakaj velik del izračunov na spletu še vedno navaja davčno osnovo, ki je ustavno sodišče ne pozna več.

Začnimo pri najpogostejšem nesporazumu.

Zavezanec je prodajalec, ne kupec

Zakon o davku na promet nepremičnin je pri tem izjemno kratek: »Zavezanec oziroma zavezanka za davek je prodajalec ali prodajalka nepremičnine.«

To je v naši soseščini prej izjema kot pravilo. Na Hrvaškem, v Avstriji in v Nemčiji davek ob prenosu lastništva plača kupec. V Sloveniji ga plača tisti, ki nepremičnino odsvoji.

V praksi se stranki pogosto dogovorita drugače in v pogodbo zapišeta, da davek prevzame kupec. Tak dogovor je med njima veljaven in se ga da izterjati po civilni poti. Do finančne uprave pa ostane odgovoren prodajalec — če davek ni plačan, država terja njega, ne kupca.

Zato je nasvet za obe strani enak: če se dogovorita, da davek nosi kupec, naj to v pogodbi ne bo le stavek o tem, kdo plača, ampak tudi določba o tem, kdaj in kako se to zgodi. Napoved namreč vloži prodajalec, odločba pride nanj, plačilni rok pa teče njemu.

Pri menjavi nepremičnin je zavezanec vsak udeleženec za tisti del, ki ga odsvoji. Pri stavbni pravici je zavezanec tisti, ki jo ustanovi ali prenese.

Stopnja in davčna osnova: 2 odstotka od prodajne cene

Stopnja je enotna: »Davek se plačuje po stopnji 2 % od davčne osnove.« Ni lestvice, ni razredov, ni popusta za prvo nepremičnino.

Davčna osnova je po 8. členu zakona prodajna cena nepremičnine. Pod tem pojmom zakon razume vse, kar predstavlja plačilo — ne le denar, ampak tudi stvari, storitve in prevzete dolgove prejšnjega lastnika.

To pomeni, da izračun ni zapleten:

Prodajna cena	Davek na promet nepremičnin (2 %)
100.000 EUR	2.000 EUR
150.000 EUR	3.000 EUR
200.000 EUR	4.000 EUR
250.000 EUR	5.000 EUR
300.000 EUR	6.000 EUR
400.000 EUR	8.000 EUR
500.000 EUR	10.000 EUR

Zapleteno postane šele pri vprašanju, ali finančna uprava navedeno ceno tudi sprejme.

Kar ustavno sodišče je razveljavilo, a se še vedno prepisuje

Tu je ugotovitev, zaradi katere se ta vodnik razlikuje od večine razlag, ki jih boste našli.

Zakon je v tretjem odstavku 8. člena nekoč določal, da se — če je prodajna cena za več kot 20 odstotkov nižja od posplošene tržne vrednosti nepremičnine — kot davčna osnova vzame 80 odstotkov posplošene tržne vrednosti.

To pravilo ne velja več. Ustavno sodišče ga je z odločbo U-I-168/15-9 z dne 23. marca 2016 razveljavilo. Izrek je nedvoumen: tretji odstavek 8. člena se razveljavi, »kolikor kot osnovo za davek na promet z nepremičninami določa 80 % posplošene tržne vrednosti te nepremičnine«. Razlog je bil formalen, a temeljit — posplošene tržne vrednosti so izhajale iz sistema množičnega vrednotenja, ki ga je sodišče že prej ocenilo kot protiustavnega, davek pa se po 147. členu ustave lahko predpiše le z zakonom.

Kljub temu več strokovnih in komercialnih virov to pravilo še vedno navaja kot veljavno. Naleteli smo celo na razlago v obliki uradnega pojasnila, ki dobesedno citira odstavek o 80 odstotkih posplošene tržne vrednosti, ne da bi omenila razveljavitev.

Za bralca je posledica praktična: posplošena tržna vrednost sama po sebi ni več davčna osnova. Če vam kdo pove, da boste davek plačali od 80 odstotkov vrednosti iz sistema množičnega vrednotenja, se sklicuje na pravilo, ki je bilo odpravljeno.

Kaj se zgodi, če je cena očitno prenizka

Razveljavitev ne pomeni, da lahko v pogodbo zapišete poljubno nizko ceno.

Namesto samodejnega pravila o 80 odstotkih velja zdaj splošna ureditev davčnega postopka. Davčna osnova je prodajna cena oziroma cena, ki jo v odmernem postopku ugotovi davčni organ. Če ima finančna uprava utemeljen dvom, da navedena cena ustreza dejanskemu plačilu, vrednost ugotavlja sama — z individualno presojo, primerljivimi posli in po potrebi z dokazi, ki jih zahteva od strank.

Razlika med starim in novim stanjem je pomembna. Prej je zakon podal številko, ki je veljala samodejno. Zdaj mora davčni organ svojo oceno utemeljiti v konkretnem postopku, zavezanec pa ima zoper odločbo pravno sredstvo. Postopek je za obe strani zahtevnejši, a tudi bolj individualiziran.

Praktični nasvet: če je cena resnično nizka iz stvarnega razloga — nepremičnina je v slabem stanju, obremenjena s služnostjo, z neurejenim dostopom ali z najemnikom — naj bo ta razlog zapisan v pogodbi ali dokumentiran s cenitvijo. Prav ta dokumentacija je tisto, kar v odmernem postopku šteje.

Kdo je lastnik in kaj vse je na nepremičnini vpisano, lahko sicer preverite sami; postopek smo opisali v vodniku o vpogledu v zemljiško knjigo.

Roka sta dva: 15 dni in 30 dni

Pri tem davku se najpogosteje zamudi prav rok, ki ga ljudje ne pričakujejo — tistega na začetku.

Napoved: 15 dni. Zavezanec mora vložiti napoved v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti. Ta nastane ob sklenitvi pogodbe, in ne ob plačilu kupnine, ne ob predaji ključev in ne ob vpisu v zemljiško knjigo. Če je za posel potrebna odobritev državnega organa, obveznost nastane, ko odločba o odobritvi postane dokončna.

Plačilo: 30 dni. Odmerjeni davek je treba plačati v 30 dneh od vročitve odločbe.

Napoved se vloži pri finančnem uradu, na območju katerega nepremičnina leži — torej ne nujno tam, kjer prodajalec prebiva. Oddate jo lahko tudi elektronsko prek portala eDavki, priloge pa je treba dostaviti osebno ali po pošti pristojnemu uradu.

Med napovedjo in odločbo mine praviloma nekaj tednov. Prav ta vmesni čas je razlog, zakaj se z napovedjo ne splača čakati — celotna prodaja se namreč ustavi na naslednji točki.

Brez plačanega davka ni overitve podpisa

To je določba, ki v praksi povzroči največ zamud pri prodaji.

Podpisov na pogodbi o prenosu lastninske pravice na nepremičnini ni mogoče overiti, dokler ni dokazano, da je davek plačan oziroma da obstajajo zakonski razlogi za oprostitev. Notar ali upravna enota bo zahteval potrdilo finančne uprave.

Brez overjenega podpisa prodajalca pa ni zemljiškoknjižnega dovolila v obliki, ki jo sodišče sprejme — in brez tega kupec ne postane lastnik, ne glede na to, koliko je plačal. Verigo smo podrobneje razložili v vodniku o vpisu v zemljiško knjigo, same stroške in postopek overitve pa v vodniku o overitvi podpisa.

Praktična posledica: časovnica prodaje ni odvisna od tega, kdaj se kupec in prodajalec dogovorita, ampak od tega, kdaj je vložena napoved. Petnajstdnevni rok je zato hkrati zakonska obveznost in poslovni interes prodajalca.

Druga postavka, ki zna prodajo zaustaviti, je uporabno dovoljenje — zakon ga za prodajo sicer ne zahteva, banke pa ga pri kreditu za hišo pogosto.

DDV ali davek na promet nepremičnin: dajatvi se izključujeta

Druga velika skupina nesporazumov izvira iz tega, da vsi prenosi nepremičnin niso obdavčeni z istim davkom.

Zakon je jasen: davek na promet nepremičnin se ne plača, če je bil od prometa nepremičnine obračunan davek na dodano vrednost. Dajatvi se med seboj izključujeta — nikoli se ne plačata obe.

Katera od njiju pride v poštev, je odvisno predvsem od starosti objekta.

Nov objekt. Dobava objekta je obdavčena z DDV, če je opravljena, preden je objekt prvič vseljen ali uporabljen, oziroma preden potečeta dve leti od začetka prve uporabe. Tak posel gre torej v režim DDV.

Starejši objekt. Po poteku dveh let od prve uporabe je dobava objekta oproščena DDV — in prav zato zanjo velja davek na promet nepremičnin po 2-odstotni stopnji. To je scenarij, v katerem se znajde velika večina prodaj med fizičnimi osebami.

Nepozidano stavbno zemljišče. Obravnava se kot nov objekt in je praviloma predmet DDV, kadar ga prodaja davčni zavezanec. Kadar isto zemljišče prodaja fizična oseba, ki ni zavezanec za DDV, se plača davek na promet nepremičnin.

Dogovor med zavezancema. Pri starejših objektih se lahko prodajalec in kupec, če sta oba identificirana za namene DDV, dogovorita, da bo posel vseeno obdavčen z DDV. Ta možnost obstaja predvsem zaradi pravice do odbitka vstopnega davka.

Kaj se prodaja	Katera dajatev	Kdo jo plača
Objekt, mlajši od dveh let od prve uporabe	DDV (9,5 % ali 22 %)	kupec, prek cene
Objekt, starejši od dveh let	Davek na promet nepremičnin 2 %	prodajalec
Nepozidano stavbno zemljišče, prodajalec je zavezanec za DDV	DDV 22 %	kupec, prek cene
Nepozidano stavbno zemljišče, prodajalec je fizična oseba	Davek na promet nepremičnin 2 %	prodajalec
Kmetijsko zemljišče	Davek na promet nepremičnin 2 %	prodajalec

Katera stopnja DDV velja pri novogradnji

Kadar posel pade v režim DDV, stopnja ni ena sama. Nižja, 9,5-odstotna stopnja velja za stanovanja in stanovanjske objekte, ki so del socialne politike. Merilo je površina: stanovanje v večstanovanjski stavbi do 120 kvadratnih metrov uporabne površine in enostanovanjska stavba do 250 kvadratnih metrov.

Nad tema mejama se uporabi splošna, 22-odstotna stopnja.

Za kupca novogradnje je razlika velika. Pri 250.000 EUR znaša DDV po nižji stopnji nekaj manj kot 23.750 EUR, po splošni pa 55.000 EUR. Zato je pri nakupu večjega stanovanja od prodajalca smiselno zahtevati izračun uporabne površine, ki je bil podlaga za obračun.

Oprostitve po 10. členu

Zakon našteva deset primerov, v katerih se davek ne plača. Večina jih zadeva posebne položaje, a nekateri v praksi niso redki.

Oprostitev	Tipičen primer
Prenosi na diplomatska in konzularna predstavništva ter mednarodne organizacije	ob pogoju vzajemnosti oziroma po mednarodni pogodbi
Razlastitev ali prenos na podlagi zakonskih ukrepov	odkup zemljišča za cesto
Prenos kulturnih spomenikov	ob zavezi o dostopnosti javnosti ali kulturni rabi
Komasacije in agrarne operacije	urejanje kmetijskih zemljišč
Prisilna izterjava obveznih dajatev	prodaja v davčni izvršbi
Delitev premoženja med zakoncema ali partnerjema ob prenehanju zveze	razdelitev nepremičnin ob razvezi
Razveljavitev pogodbe o prenosu nepremičnine	posel, ki je bil sporazumno razdrt
Delitev premoženja med družbenike v likvidaciji	zaključek družbe
Statusna preoblikovanja gospodarskih subjektov	pripojitev, delitev
Nepremičnina kot stvarni vložek ob ustanovitvi ali dokapitalizaciji	vložek nepremičnine v družbo

Na tem seznamu ni tistega, kar marsikdo pričakuje: ni oprostitve za prvo nepremičnino, ni je za mlade družine in ni je za prenos med starši in otroki proti plačilu. Neodplačni prenosi znotraj družine — torej darila — spadajo pod drug zakon; obravnavamo jih v vodniku o davku na dediščine in darila, oblikovne zahteve pa v vodniku o darilni pogodbi.

Ta ločnica je pomembna. Če se v družini nepremičnina prenese proti plačilu, gre za promet nepremičnin in davek po 2-odstotni stopnji. Če se prenese brezplačno, gre za darilo, kjer so ožji družinski člani praviloma oproščeni. Izbira pravne podlage torej ni le formalnost.

Globe za nevloženo napoved

Kazenske določbe zakona so stopnjevane glede na to, kdo je zavezanec:

• Pravne osebe in samostojni podjetniki: od 1.000 do 50.000 EUR
• Odgovorne osebe pravne osebe: od 200 do 4.100 EUR
• Fizične osebe: od 100 do 1.200 EUR

Za fizično osebo, ki proda stanovanje, je torej globa razmeroma nizka — a to ni bistvo. Bistvo je, da brez plačanega davka posel ne more naprej, saj podpisa ni mogoče overiti. Zamuda pri napovedi v resnici ne kaznuje z globo, ampak z zastojem prodaje.

Davek na promet nepremičnin ni edini davek pri prodaji

Prodajalca lahko poleg tega davka doleti še ena obveznost, ki je precej višja. Kupca pa po prenosu čakata letni dajatvi: nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča in, kadar v nepremičnini ne biva, davek od premoženja. Zakaj davka na nepremičnine v Sloveniji ni in kaj se plačuje namesto njega, smo opisali posebej.

Kadar fizična oseba proda nepremičnino, pridobljeno po 1. januarju 2002, in pri tem ustvari dobiček, se odmeri dohodnina od dobička iz kapitala. Stopnja se znižuje z dobo lastništva:

Doba lastništva	Stopnja
do 5 let	25 %
nad 5 do 10 let	20 %
nad 10 do 15 let	15 %
nad 15 let	0 %

Pomembna oprostitev velja za stanovanje ali stanovanjsko hišo, v kateri je imel zavezanec prijavljeno stalno prebivališče in jo je dejansko uporabljal za bivanje vsaj zadnja tri leta pred prodajo.

Napoved za ta davek je ločena od napovedi za davek na promet nepremičnin, rok pa je prav tako 15 dni od odsvojitve. Kdor proda nepremičnino, ki jo je kupil pred petimi leti in ni v njej prebival, mora torej računati na dve napovedi in dve odločbi. Kako poteka letna odmera dohodnine sicer, smo opisali v vodniku o informativnem izračunu dohodnine.

Kako je to urejeno v sosednjih državah

Primerjava pokaže, da je slovenska ureditev po eni lastnosti nenavadna, po drugi pa razmeroma prijazna.

Hrvaška. Stopnja je 3 odstotke, zavezanec pa je kupec — hrvaška davčna uprava ga opredeljuje kot »stjecatelj vlasništva nekretnine«. Bistvena razlika je v osnovi: ta ni pogodbena cena, ampak tržna vrednost nepremičnine v trenutku nastanka davčne obveznosti. Podcenjena pogodbena cena zato na Hrvaškem ne prinese davčnega učinka.

Avstrija. Grunderwerbsteuer znaša praviloma 3,5 odstotka, plača pa ga kupec. Za prenose znotraj družine velja stopenjska tarifa: 0,5 odstotka do 250.000 EUR, 2 odstotka za naslednjih 150.000 EUR in 3,5 odstotka nad 400.000 EUR. Poleg davka se plača še približno 1,1 odstotka za vpis v zemljiško knjigo.

Nemčija. Stopnjo določa vsaka zvezna dežela sama, razpon pa sega od 3,5 odstotka na Bavarskem do 6,5 odstotka v štirih deželah. Pri nakupu za 500.000 EUR to pomeni razliko med 17.500 in 32.500 EUR — za isto hišo, le v drugi deželi. Plača ga kupec.

Slovenija. Dve lastnosti izstopata. Prva: stopnja 2 odstotka je med naštetimi najnižja. Druga: Slovenija je edina med njimi, kjer je zavezanec prodajalec.

Za kupca to pomeni, da slovenska nepremičnina ob prenosu ne prinaša davčnega bremena, kakršno pozna v Avstriji ali Nemčiji. Za prodajalca pa velja obratno — in prav zato se v pogodbah pogosto pojavi klavzula o prevzemu davka, ki v soseščini ni potrebna, ker davek že po zakonu bremeni drugo stran.

Trije konkretni primeri

Marko, ki je prodal stanovanje za 180.000 EUR. Stanovanje je bilo staro dvajset let, kupec fizična oseba. Ker je od prve uporabe minilo več kot dve leti, posel ni bil predmet DDV. Marko je v 15 dneh vložil napoved pri finančnem uradu, na območju katerega stanovanje leži, in prejel odločbo za 3.600 EUR. Ker je v stanovanju prebival zadnjih osem let, dohodnine od dobička iz kapitala ni plačal.

Ana, ki je kupila novogradnjo. Ana je od investitorja kupila 85-kvadratno stanovanje v stavbi, ki še ni bila vseljena. Posel je bil obdavčen z DDV po nižji, 9,5-odstotni stopnji, ker je stanovanje pod mejo 120 kvadratnih metrov. Davka na promet nepremičnin ni plačal nihče — dajatvi se izključujeta.

Nina, ki je hišo prodala po nizki ceni. Nina je podedovano hišo prodala sosedu za 60.000 EUR, čeprav bi primerljive hiše v kraju dosegle bistveno več. Hiša je bila brez urejenega dostopa in v slabem gradbenem stanju. Finančna uprava je v odmernem postopku preverila vrednost. Ker sta bila oba razloga navedena v pogodbi in podprta s cenitvijo, je bila kot osnova sprejeta pogodbena cena. Če dokumentacije ne bi bilo, bi vrednost ugotavljal davčni organ sam.

Pogoste napake

Prepričanje, da davek plača kupec. Po zakonu ga plača prodajalec. Nasprotni dogovor velja med strankama, ne pa nasproti finančni upravi.

Čakanje na plačilo kupnine pred vložitvijo napovedi. Rok teče od sklenitve pogodbe, ne od plačila.

Sklicevanje na 80 odstotkov posplošene tržne vrednosti. To pravilo je ustavno sodišče razveljavilo leta 2016.

Pričakovanje oprostitve za prvo nepremičnino. Zakon je ne pozna.

Domneva, da se pri novogradnji plačata oba davka. Plača se samo eden — DDV ali davek na promet nepremičnin.

Spregled dohodnine od dobička iz kapitala. Pri prodaji v prvih petih letih je ta znesek praviloma veliko višji od 2-odstotnega davka.

Podpis pogodbe brez dogovora o tem, kdo poskrbi za napoved. Rok je kratek, posledica zamude pa je zaustavljena overitev.

Pogosta vprašanja

Kdo plača davek na promet nepremičnin?

Po zakonu prodajalec. Stranki se lahko dogovorita, da ga prevzame kupec, vendar do finančne uprave ostane zavezan prodajalec.

Koliko znaša davek na promet nepremičnin?

Dva odstotka od davčne osnove. Pri prodajni ceni 200.000 EUR to pomeni 4.000 EUR.

Kaj je davčna osnova?

Prodajna cena nepremičnine oziroma cena, ki jo v odmernem postopku ugotovi davčni organ. Vključuje vse, kar predstavlja plačilo — tudi prevzete dolgove in nedenarne dajatve.

Ali se davek plača od 80 odstotkov posplošene tržne vrednosti?

Ne. To določbo je ustavno sodišče razveljavilo z odločbo U-I-168/15-9 z dne 23. marca 2016. Viri, ki jo še navajajo, niso posodobljeni.

V kakšnem roku je treba vložiti napoved?

V 15 dneh po nastanku davčne obveznosti, torej praviloma po sklenitvi pogodbe.

Kdaj je treba davek plačati?

V 30 dneh od vročitve odločbe.

Kje se vloži napoved?

Pri finančnem uradu, na območju katerega nepremičnina leži. Napoved je mogoče oddati tudi elektronsko prek eDavkov, priloge pa je treba dostaviti osebno ali po pošti.

Ali lahko podpišem pogodbo pri notarju pred plačilom davka?

Podpis je mogoče overiti šele, ko je dokazano, da je davek plačan ali da velja oprostitev.

Se plača davek na promet nepremičnin ali DDV?

Le eden od njiju. Pri objektih, mlajših od dveh let od prve uporabe, se obračuna DDV; pri starejših objektih davek na promet nepremičnin.

Kolikšen je DDV pri novogradnji?

Devet in pol odstotka za stanovanja do 120 kvadratnih metrov in hiše do 250 kvadratnih metrov uporabne površine, sicer 22 odstotkov.

Ali obstaja oprostitev za prvo nepremičnino?

Ne. Zakon takšne oprostitve ne pozna.

Kaj če prodam nepremičnino ceneje, kot je vredna?

Davčni organ lahko v odmernem postopku ugotovi vrednost sam. Razloge za nižjo ceno je smiselno dokumentirati v pogodbi ali s cenitvijo.

Kakšna je globa, če napovedi ne vložim?

Za fizične osebe od 100 do 1.200 EUR, za pravne osebe in samostojne podjetnike od 1.000 do 50.000 EUR.

Ali se pri prodaji plača še kakšen davek?

Da. Če je bila nepremičnina pridobljena po 1. januarju 2002 in je pri prodaji ustvarjen dobiček, se odmeri dohodnina od dobička iz kapitala po stopnji od 25 do 0 odstotkov, odvisno od dobe lastništva.

Ali se davek plača tudi pri darilu?

Ne po tem zakonu. Neodplačni prenosi se obravnavajo po zakonu o davku na dediščine in darila, kjer so ožji družinski člani praviloma oproščeni.

Kako smo pripravili ta vodnik

Stopnjo 2 odstotka, opredelitev zavezanca, davčno osnovo, roka 15 in 30 dni ter seznam oprostitev smo povzeli po besedilu zakona o davku na promet nepremičnin, objavljenem v Uradnem listu, in preverili z objavo Finančne uprave Republike Slovenije. Kraj vložitve napovedi in način elektronske oddaje smo preverili na portalu eDavki.

Razveljavitev pravila o 80 odstotkih posplošene tržne vrednosti smo preverili neposredno v odločbi ustavnega sodišča U-I-168/15-9 z dne 23. marca 2016 in nato še v strokovni razlagi, ki opisuje ravnanje davčnega organa po razveljavitvi. Med pripravo smo naleteli na več virov — vključno z obsežnim strokovnim pojasnilom — ki razveljavljeno določbo še vedno navajajo kot veljavno. Prav zato smo temu vprašanju namenili samostojno poglavje.

Razmejitev med DDV in davkom na promet nepremičnin smo pripravili po zakonu o davku na dodano vrednost in po dveh ločenih računovodskih razlagah, ki se ujemata glede merila prve uporabe in dveletnega roka. Mejni površini 120 in 250 kvadratnih metrov za nižjo stopnjo DDV izhajata iz pravilnika o izvajanju tega zakona.

Podatke o sosednjih državah smo povzeli po uradnih virih: hrvaško stopnjo, opredelitev zavezanca in davčno osnovo po hrvaški davčni upravi, avstrijsko stopnjo in stopenjsko tarifo po avstrijskem ministrstvu za finance, nemški razpon stopenj po pregledu po zveznih deželah.

Stopenj dohodnine od dobička iz kapitala nismo preverjali v primarnem viru z enako natančnostjo kot določbe o davku na promet nepremičnin, saj gre za ločeno področje; navajamo jih kot okvir in ne kot podlago za izračun. Za konkreten posel se posvetujte z notarjem, davčnim svetovalcem ali pristojnim finančnim uradom.

Sorodno

• Vpis v zemljiško knjigo
• Vpogled v zemljiško knjigo
• Overitev podpisa
• Davek na dediščine in darila
• Darilna pogodba
• Informativni izračun dohodnine